Welstandscommissie second opinion

Second opinion Welstandscommissie

Niet eens met het advies van de welstandscommissie. Een second opinion is mogelijk. De Welstands Federatie heeft daarvoor een regeling.

De gemeente dient voor elke omgevingsvergunning activiteit bouw (de oude bouwvergunning) een advies te vragen aan de welstandscommissie. Deze welstandscommissie beoordeelt op grond van de criteria opgenomen in de gemeentelijke welstandsnota en brengt vervolgens een advies uit. De welstandsnota is vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeenteraad bepaalt hoe er beoordeeld moet worden. Het advies van de welstandscommissie is niet bindend, maar in de regel zal het college bij zijn besluit over de omgevingsvergunning aanvraag het oordeel van de welstandscommissie overnemen.

Wanneer belanghebbenden bezwaar hebben tegen het advies van de welstandscommissie kan een second opinion worden aangevraagd. In de regel zijn de opdrachtgever van het bouwplan en zijn ontwerper de belanghebbenden, maar ook omwonenden – of anderen die een aantoonbaar belang hebben bij het bouwplan – kunnen als belanghebbende worden aangemerkt. In de brochure ‘Bezwaar en beroep bij welstandsadvisering’ is de te volgen procedure voor het aanvragen van een second opinion uiteengezet. Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met de Federatie Welstand.

In mei 2009 heeft de Raad van State een belangrijke koerswijziging aangebracht in de jurisprudentie. Een nieuwsbericht hierover vindt u hier, de hele uitspraak hier.

Overzicht reikwijdte omgevingsvergunning

Wat valt allemaal onder de nieuwe omgevingsvergunning?

In de folder van het ministerie van VROM staat welke oude vergunningen allemaal zijn opgegaan in de nieuw Wabo omgevingsvergunning.

Is het oude wijn in nieuwe zakken? Oordel zelf: Reikwijdte Wabo omgvingsvergunning folder.

Uitspraak van de dag:

Heel fijn dat er nu maar één vergunning nodig is waar voorheen 25 verschillende vergunningen aangevraagd moesten worden. Ook goed dat voor de 1350 verschillende typen aanvraagformulieren die er in Nederland waren, 1 aanvraagformulier voor in de plaats is gekomen. Alleen jammer dat dat het nieuwe formulier uit 1350 bladzijden bestaat!

Definitie wabo/achtererfgebied hoeklocatie grenzend aan boomwal

Definitie achtererfgebied nader bekeken

De definitie van het achtererfgebied in de wabo is soms lastig te achterhalen.  zodra je denkt dat je het weet blijkt het toch net weer anders te zijn. Dit komt ook door het feit dat  er veel ruimte is voor interpretatie.  Hieronder uitleg van een situatie op een hoeklocatie grenzend aan een boomwal.

Veel hoeklocaties in woonwijken grenzen aan een openbare weg of openbaar groen. De zijgevel kijkt uit op een openbare weg.  Maar dat wil nog niet zeggen dat de zijkant van het erf niet behoord tot het achtererfgebied. Het hangt er van af of naast het zijerf ook nog een stukje niet openbaar betreedbaar groen is. Als er bijvoorbeeld eerst een klein stukje boomwal (of niet betreedbaar plantsoen) staat en vervolgens is daarnaast de openbare weg gesitueerd dan is ook het zijerf van dit perceel achtererfgebied.

De wetgever heeft in de toelichting aangegeven dat kleine stukken openbaar groen welke niet betreedbaar zijn, niet aangemerkt kunnen worden als ‘openbaar toegankelijk gebied’. Dus als naast uw huis een kleine strook niet betreedbaar groen ligt, dan grenst u aan de zijkant niet aan ‘openbaar toegankelijk gebied’ en valt uw zijerf dus onder de definitie van achtererfgebied!

En in het achtererfgebied kan veel meer vergunningsvrij gebouwd worden dan in het voorerfgebied. Maak voordat u gaat bouwen foto’s van het plantsoen naast u (bewijs is altijd fijn). Overleg eventueel met de gemeente en bevestig de gemaakte afspraken of laat ze door de gemeente bevestigen. Het moet vooraf duidelijk zijn voor gemeente en particulier/bedrijf of het openbaar groen wel of niet te betreden is. Pas dan kunt u goed uw achtererfgebied bepalen.

Zie ook blog definitie achterefgebied

Hoeklocaties kunnen ook grenzen aan de weg. Hierdoor wordt dan het zijerf gerekend als voorerfgebied en kan er alleen gebouwd worden met omgevingsvergunning. Hieronder een voorbeeld.

Juridische leidraad niet meer te downloaden

Juridische leidraad medio december niet meer te downloaden

De juridische leidraad ‘Wabo in de praktijk’ zal vanaf medio december niet meer op deze website beschikbaar zijn. Dit omdat de tekst niet volledig actueel meer is, en marktpartijen inmiddels eigen handboeken over de Wabo hebben gepubliceerd. Wie de digitale versie van de leidraad nog wil downloaden, moet dat vóór medio december doen!

bron: ministerie van VROM

Kennisplein niet meer via omgevingsvergunning.vrom.nl

Kennisplein via infomil

We kregen het volgende bericht van de overheid:

Op donderdag 16 december a.s. wordt het Kennisplein Omgevingsvergunning overgezet naar een dossier op de website van Infomil: www.infomil.nl/omgevingsvergunning. Een al bestaand dossier dat wordt uitgebreid met relevante en actuele informatie van het Kennisplein.

Automatisch doorgeleid naar Infomil

Bezoekt u vanaf 16 december het Kennisplein, dan wordt u automatisch doorgeleid naar de nieuwe website.

Let op: dit geldt voor iedereen die de homepage bezoekt: http://omgevingsvergunning.vrom.nl Bezoekers van een subpagina van de site (bv. een nieuwsbericht of document dat op een website van een derde partij staat) worden straks niet automatisch doorgeleid naar de overeenkomstige nieuwe pagina. Dit is technisch namelijk niet mogelijk. Bezoekers van zo’n subpagina komen straks wel op de nieuwe website uit, maar moeten zelf in de navigatie hun  ‘bestemming’ vinden. Dit is niet moeilijk, want de nieuwe navigatie is beknopt.

Helpdesk Omgevingsvergunning

De Helpdesk Omgevingsvergunning blijft ook na de overgang gewoon bereikbaar. De Helpdesk werd altijd al door Infomil uitgevoerd en dit blijft zo. Straks kunt u via de nieuwe website eenvoudig contact opnemen met de Helpdesk.

Link naar burgerbrochures aanpassen

Een apart punt van aandacht vormen de burgerbrochures Wabo. De meeste gemeenten hebben deze op hun eigen server gezet, maar sommige gemeenten linken naar de brochures op het Kennisplein. Deze linken werken straks niet meer en moeten worden aangepast! Linkt u op uw site naar de burgerbrochures op het Kennisplein, kies dan voor de volgende alternatieven: 1) plaats de brochures op uw eigen server en link hiernaartoe of 2) link naar deze zelfde brochures op http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingsvergunning/documenten-en-publicaties. Deze URL verandert in de toekomst niet.

Heeft u op uw eigen website nog andere linken staan naar het Kennisplein, pas deze dan ook vanaf 16 december aan.
Eind december versturen wij nog een laatste Nieuwsflits Omgevingsvergunning naar alle abonnees. Hierin laten wij weten hoe u in 2011 via een nieuwsbrief van Infomil op de hoogte kunt blijven van het Wabo-nieuws. Want wij houden u graag betrokken!

Vriendelijke groet,

Programmadirectie Omgevingsvergunning

Ministerie van Infrastructuur en Milieu

Voedersilo

Voedersilo’s zijn vergunningsvrij!

Veel voedersilo’s zijn vanaf 1 oktober 2010 gelegaliseerd. Boeren kochten vaak een voedersilo en plaatsten die op het erf. Niet bij stilstaand dat er ook een bouwvergunning voor nodig was. Sinds 1 oktober is er dus geen omgevingsvergunning meer voor nodig! In 1 klap zijn de boeren niet meer in overtreding. De gemeenten hoeven niet meer de boeren aan te schrijven dat ze in overtreding zijn. Kortom, een hoop minder werk voor de ambtenarij en de boer.

Tip!

 

Energie vergelijken

De energieprijzen gaan per 1 juli stijgen! Zet je energiekosten de komende 3 jaar vast en voorkom verhoging van je maandlasten. Wij zijn overgestapt naar GREENCHOICE. Groen, snel en service. Een aanrader!

Schutting of erfafscheiding plaatsen

Erf en pereelsafscheidingen

Een schutting of perceelsafscheiding bouwen is meestal vergunningsvrij. Alleen wanneer u in het voorerf een schutting plaatst hoger dan één meter, dan is deze omgevingsvergunning plichtig. In het achtererfgebied is de schutting tot een hoogte van 2 meter vergunningvrij. Zit u op een hoeklokatie dan is de zijtuin voorerfgebied en is het plaatsen van een schutting vergunningplichtig. Een heg, haag of andere beplanting is vergunningsvrij. Beplanting wordt niet gerekend als bouwwerk.

Plaatst u de schutting op uw eigen erf, dan bent u ook eigen baas over de schutting. Zet u de schutting precies op de perceelsgrens dan deelt u de schutting met uw buren. Meestal wordt de schutting dan samen geplaatst en samen betaald.

Als u het niet zo goed kunt vinden met uw buren, of u kent ze (nog) niet omdat de nieuwbouwwoning naast u nog niet verkocht is, dan kunt u er voor kiezen om op een zeer kleine afstand van de erfgrens zelf een schutting te plaatsen. Een paar millimeter afstand is dan voldoende om juridisch gezien volledig eigenaar te zijn.

Folder downloaden

Download hier de folder schuttingen en perceelsafscheidingen omgevingsvergunning vrij te bouwen.

Advertentie:

Schuttinghout kopen

www.schuttinghout.com Houtmateriaal bestellen voor uw schutting. Levering in heel Nederland en Belgie . Kijk ook eens op www.vlonderhout.com en www.haxo.nl voor klusmateriaal

Vrijwillig goed doel

Foldermateriaal downloaden

Download hier de folder Vergunningvrij bouwen.

Ministerie VROM folders omgevingsvergunning

download:

Dakkapel bouwen: informatieblad dakkapellen

Dakraam plaatsen: informatieblad dakramen

Kozijn veranderen of gevel wijzigen: informatieblad kozijnen en gevels

Schutting of erfafscheiding plaatsen: informatieblad erf- en perceelafscheidingen

Schotelantenne plaatsen: informatieblad (schotel)antennes

Zonnecellen of een zonnecollector plaatsen: informatieblad zonnecollector en – panelen

Bijgebouw, garage, schuur, tuinhuisje of aanbouw bouwen: informatieblad bijbehorend bouwwerk

Woning verbouwen: informatieblad verbouwingen

Alle folders zijn in A4 formaat

tip:

Gratis Elektriciteit

www.gratiselektriciteit.nl Een handige website waar u op basis van de terugverdientijd zich gratis kunt inschrijven voor zonnepanelen offertes. U wilt bijvoorbeeld pas zonnepanelen aanschaffen als zonnepanelen in 7 jaar zijn terug te verdienen. Als over een paar jaar zonnepanelen zijn terug te verdienen binnen 7 jaar, dan krijgt u dan automatisch offertes. Handig, hoeft u niet meer bij te houden of het rendabel is om zonnepanelen aan te schaffen.

 

Ook aanraders:

Handboek Ruimtelijke Ordening & Bouw
A.W. Klaassen

Wegwijzer Wabo en omgevingsvergunning
J.H.G. van den Broek

Een aanbouw of serre

Sinds 1 oktober 2010 zijn aanbouwen omgevingsvergunningvrij. Niet alle, maar bijna alle. Veel is afhankelijk van het bestemmingsplan! De vergunningsvrije aanbouw is gebaseerd op de Bor bijlage II artikel 2. Daar gaan ook de folders van het ministerie VROM over. Artikel 3 is ook een interessant artikel in de wetgeving vergunningsvrij bouwen. Wij beginnen dan ook eerst met een uitleg van artikel 3.

Er is geen omgevingsvergunning nodig indien een bijbehorend bouwwerk (garage, serre, aanbouw) voldoet aan het bestemmingsplan en:

1. in het achtererfgebied
2. niet hoger dan 5 meter

Het is dus handiger om even uit te zoeken wat de bouwmogelijkheden zijn in het bestemmingsplan. Voldoet het aan het bestemmingsplan, dan hoef je alleen maar de bovenste twee regels te controleren. Voldoet het niet aan het bestemmingsplan, dan kun je nog kijken naar artikel 2.

Het ministerie VROM draait het om. Die controleren eerst of een bouwwerk kan voldoen aan artikel 2 om vervolgens te controleren of het voldoet aan artikel 3. Alleen moet je bij artikel 2 een behoorlijke lijst van vragen doorlopen. Dit is vaak niet nodig indien een aanbouw / vergroting van de woning voldoet aan artikel 3. Vandaar onze tip: vraag het bestemmingsplan op bij de gemeente. Vraag om het in een pdf bestand toe te sturen. Past de aanbouw in het achtererfgebied en blijft hij lager dan 5 meter dan bent u verder klaar. U heeft dan geen bouwvergunning / omgevingsvergunning nodig.

Bouwbesluit

U moet nu wel zelf zorg dragen dat uw aanbouw aan de regels van het bouwbesluit gaat voldoen. De gemeente toets nu niet meer vooraf of de aanbouw voldoet aan het bouwbesluit. In het bouwbesluit staat hoe u moet ventileren, hoeveel daglicht er in de aanbouw aanwezig moet zijn, wat de isolatiewaarde moet zijn, hoe hoog de deuren moeten worden, wat de plafondhoogte moet zijn, hoe de brandveiligheid geregeld moet zijn etc.

De gemeente mag achteraf wel controleren of de aanbouw voldoet aan het bouwbesluit. Is dit niet het geval dan moet de gemeente aantonen dat de aanbouw niet voldoet aan het bouwbesluit en kan u vervolgens aanschrijven om het gebrek te verhelpen.

Het is daarom handig om u te verdiepen in het bouwbesluit. Een handig boek hierbij is “bouwregelgeving in woord en beeld”. Het kost wel wat, maar kan ook veel kosten voorkomen. Ons advies is om het boek te kopen. Het staat vol met plaatjes waardoor de bouwregelgeving duidelijk wordt.

Bouwregelgeving in woord en beeld 2007
A.J. Uythoven

Strijdig bestemmingsplan

Stel, uw bouwplan is in het achtererfgebied. Maar voldoet niet aan het bestemmingsplan. Dan voldoet het dus niet aan artikel 3. Stel dat het ook niet aan artikel 2 voldoet. Wat nu?

We verduidelijken het even met een voorbeeld:

Het bestemmingsplan laat een aanbouw toe van 50 m2. Maar de vrouw des huizes heeft bedacht dat de aanbouw 60 m2 groot moet worden. De aanbouw is 3,5 meter hoog. De aanbouw is dieper dan 2,5 meter en kan niet voldoen aan artikel 2. Heb ik nu een bouwvergunning nodig? Ja en Nee! U heeft een omgevingsvergunning nodig. Maar niet voor de activiteit bouw! U heeft een omgevingsvergunning nodig voor Ruimtelijke Ordening. Een ontheffing. U vraagt ontheffing aan van de voorschriften van het bestemmingsplan bij de gemeente. Zodra u deze ontheffing heeft mag u vergunningsvrij bouwen! U mag nadat u de ontheffing in huis heeft zelf weten hoe de aanbouw gaat worden. Als u maar binnen de voorschriften van de ontheffing blijft. De aanbouw mag dus niet groter worden dan, in ons voorbeeld, 60 m2. Daar had u immers de ontheffing voor aangevraagd.

Wat maakt dat nu uit?

Simpel. Geld! U betaalt geen bouwleges over de vergunningsvrije aanbouw. Wel moet u leges betalen voor de ruimtelijke ordening ontheffing. U bespaart snel honderden tot duizenden euro’s afhankelijk van de legesverordening van uw gemeente.

Hoe kom je er achter wat een ontheffing kost?

Ga naar de site van uw gemeente. Vul in het zoekveld het woord ‘legesverordening’ in. Als het goed is heeft u nu de legesverordening gevonden.

tip:

Gratis Elektriciteit

www.gratiselektriciteit.nl Een handige website waar u op basis van de terugverdientijd zich gratis kunt inschrijven voor zonnepanelen-installatie offertes. Via deze site zijn al offertes afgegeven voor zonnepanelen met een prijs (zelf installeren / inclusief omvormer) van € 1,57 per Wp voor A-klasse zonnepanelen. En dat is goedkoop! Terugverdientijd (zonder subsidie) nu ongeveer 8 jaar. Hoe meer mensen zich inschrijven, hoe goedkoper de panelen. Handig, hoeft u niet meer bij te houden of het rendabel is om zonnepanelen aan te schaffen. Wij hebben ons ingeschreven.

.

Het bouwbesluit

Het bouwbesluit

In het bouwbesluit staat omschreven hoe je moet bouwen. Het is vaak een lastig te begrijpen materie. Toch moet iedereen die vergunningvrij gaat bouwen zich houden aan de eisen die in het bouwbesluit staan.  Het ministerie van VROM heeft het Bouwbesluit online staan via www.bouwbesluitonline.nl. Handig is om het boek “Bouwregelgeving in woord en beeld” te bestellen. Hierin wordt het bouwbesluit uitgelegd. Het boek heeft plaatjes ter verduidelijking.  Te bestellen bij bol.com. Het kost wat, maar dan heb je ook wat!

Bouwregelgeving in woord en beeld 2007
A.J. Uythoven

Aannemers, Timmermannen, Tekenburo’s, Architecten, Ambtenaren BWT en Buitenlui

Bent u Aannemer, Timmerman of bouwkundig tekenbureau. Gaat u als particulier zelf een verbouwing doen? Dan is het boek “bouwregelgeving in woord en beeld” een zeer goede tip!! Het is zijn geld dubbel en dwars waard. Als professional moet u natuurlijk alle regels up to date hebben. Daarom kunnen wij u alleen maar adviseren om het boek te bestellen.

In dit boek worden veel zaken verduidelijkt. Hoe zit dat nu met vluchtwegen in gebouwen? Moet er noodverlichting in? Of is alleen vluchtroute aanduiding voldoende? Wat zijn de afmetingen van een mindervalide toilet? Hoe hoog moet een deur zijn? Wat zijn de minimale afmetingen van een trap? Hoe bepaal je brandoverslag? Wat is spiegelsymetrie? Dit boek bestellen wij altijd zodra een nieuwe versie uit is! Veel van onze kennis wordt hier in verduidelijkt.

Tip!

 

Energie vergelijken

De energieprijzen gaan per 1 juli stijgen! Zet je energiekosten de komende 3 jaar vast en voorkom verhoging van je maandlasten. Wij zijn overgestapt naar GREENCHOICE. Groen, snel en service. Een aanrader!

 

 

Ook aanraders:

Handboek Ruimtelijke Ordening & Bouw
A.W. Klaassen

Wegwijzer Wabo en omgevingsvergunning
J.H.G. van den Broek